Цель оценки — это предполагаемое использование результата оценочной деятельности. Согласно Федеральному стандарту оценки ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», при использовании понятия стоимости в рамках оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. Компания «Март-Оценка» выполняет независимую оценку недвижимости и другого имущества для различных целей: банка и ипотеки, суда, нотариуса, наследства, продажи, раздела имущества, Сбера и других задач. Отчёт составляется по 135-ФЗ и действующим федеральным стандартам оценки.
Выберите цель оценки
Цель оценки влияет на требования к отчёту: где-то необходим осмотр и фотофиксация, где-то достаточно расчёта по документам. Для суда важна максимальная доказательность, для банка — анализ рынка и аналоги с корректировками. Выберите подходящий сценарий:
Цель оценки и виды стоимости: что говорит ФСО
Определение цели и задачи оценки является обязательным содержанием отчёта об оценке. Это прямо предусмотрено ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом конкретный вид стоимости, который должен быть определён, задаётся целью оценки.
Действующие федеральные стандарты оценки выделяют несколько видов стоимости. Выбор вида зависит от предполагаемого использования результата оценки и от требований принимающей стороны — банка, суда, нотариуса или другой организации.
| Вид стоимости | Определение | Типичные цели | Особенности |
|---|---|---|---|
| Рыночная стоимость | Наиболее вероятная цена сделки на открытом конкурентном рынке при типичных условиях | Ипотека, банк, залог, суд, наследство, продажа, раздел имущества | Основной вид стоимости. Учитывается отсутствие чрезвычайных обстоятельств и принуждения к совершению сделки |
| Ликвидационная стоимость | Стоимость при вынужденной продаже в сроки, меньшие типичного периода экспозиции | Банкротство, взыскание долгов, реализация залога, исполнительное производство | Как правило, ниже рыночной. При определении учитывается вынужденный характер и сокращённый период реализации |
| Кадастровая стоимость | Стоимость, установленная в результате государственной кадастровой оценки | Расчёт налогов, оспаривание кадастровой стоимости | При завышенной кадастровой стоимости рыночная оценка на дату определения кадастровой стоимости позволяет снизить налоговую нагрузку |
| Инвестиционная стоимость | Стоимость объекта оценки для конкретного лица с учётом его инвестиционных целей | Инвестиционные проекты, реализация имущества, привлечение капитала | В отличие от рыночной — учёт возможности отчуждения на открытом рынке не обязателен |
Как цель оценки влияет на отчёт
Цель оценки задаёт не только вид определяемой стоимости, но и требования к структуре отчёта, порядку проведения осмотра, составу аналогов и допущениям. Ниже — сравнение ключевых сценариев.
| Цель оценки | Вид стоимости | Осмотр объекта | Особые требования к отчёту | Принимающая сторона |
|---|---|---|---|---|
| Ипотека / банк / залог | Рыночная (и ликвидационная) | Обязателен | Анализ рынка, аналоги с корректировками, фотоприложение, соответствие ФСО № 9 | Банк, кредитная организация |
| Суд / иск / спор | Рыночная (на дату события) | Желателен; ретроспективно — по документам | Доказательность расчётов, обоснование допущений, полнота приложений | Суд общей юрисдикции, арбитражный суд |
| Нотариус / сделки | Рыночная | Необязателен (возможна оценка по документам) | Стандартная структура, актуальность данных рынка | Нотариус, органы опеки |
| Наследство / госпошлина | Рыночная на дату смерти | Не требуется (оценка на прошедшую дату) | Ретроспективная оценка: данные рынка на нужную дату, обоснование ретроспективного расчёта | Нотариус |
| Раздел имущества / развод | Рыночная (текущая) | Рекомендован | Учёт особенностей объекта и ограничений права (доля, обременение) | Суд, нотариус, соглашение сторон |
| Продажа / сделки | Рыночная | По договорённости | Актуальность аналогов, обоснование корректировок | Покупатель, продавец, органы опеки |
Что оценивается
Специалисты «Март-Оценка» проводят независимую оценку различных видов имущества. Конкретный состав объектов оценки указывается в задании на оценку, которое является обязательным элементом договора на проведение оценочной деятельности.
Недвижимость
Квартиры и комнаты, дома с земельными участками, отдельные земельные участки, гаражи и машиноместа, коммерческие и офисные помещения, нежилые здания. Оценка проводится для банка, ипотеки, суда, нотариуса, наследства, продажи и раздела имущества.
Движимое имущество
Транспортные средства (легковые и грузовые автомобили), мототехника, спецтехника, речные суда, гражданское оружие. При определении стоимости обязательно учитываются техническое состояние и степень износа объекта оценки.
Доли, акции и специальные объекты
Доли в праве собственности на квартиру или дом — с учётом специфики ликвидности и ограничений права. Акции и доли в уставном капитале организаций — для нотариальных действий и имущественных споров.
Стоимость и сроки оценки для целей
Ниже приведены актуальные цены из прайс-листа «Март-Оценка». Стоимость оценки зависит от типа объекта, цели, необходимости осмотра и требований принимающей стороны. Все цены фиксируются в договоре до начала работ.
Полный перечень тарифов на странице прайс-листа. Стоимость и сроки фиксируются до начала работ. Уточнить цену для конкретной задачи можно по телефону +7 (846) 922-99-51.
Как проходит проведение оценки
Процесс проведения оценки объекта регламентируется договором, в котором определяются цель, задание, стандарт, порядок и сроки предоставления необходимых материалов. Допущения, используемые при проведении оценки, должны быть согласованы всеми сторонами. Если осмотр не проводится, причины и допущения раскрываются в отчёте.
Вы сообщаете цель оценки и описываете объект. Специалист уточняет, какой вид стоимости нужно определить и какие требования предъявляет принимающая сторона.
Подписывается официальный договор. Фиксируются цель, объект, стандарт, стоимость и срок оценки. Вы предоставляете необходимые документы.
Для банка, ипотеки и спорных ситуаций осмотр обязателен. Для нотариуса, наследства и ряда других целей достаточно документов. При осмотре проводится фотофиксация.
Оценщик исследует рынок, подбирает аналогичные объекты оценки, применяет соответствующие методы и подходы, выполняет расчёты с учётом цели оценки.
Итоговый отчёт об оценке передаётся в бумажном и электронном виде. Документ соответствует требованиям 135-ФЗ и применимых ФСО. Принимается банками, нотариусами и судами.
Вопросы и ответы
Цель оценки — предполагаемое использование результата оценочной деятельности. Её указание обязательно в отчёте об оценке согласно ст. 11 ФЗ № 135. Цель задаёт вид определяемой стоимости, требования к структуре отчёта и порядок работы оценщика. Например, при оценке для ипотечного залога применяется ФСО № 9, а при оценке для суда важна максимальная доказательность расчётов.
Оценка для банка и ипотеки требует соблюдения ФСО № 9, обязательного осмотра, фотоприложения, анализа рынка с аналогами и корректировками. Банк устанавливает дополнительные требования к формату отчёта. Оценка для суда требует максимальной доказательности: подробного обоснования допущений, расчётных данных и полного пакета приложений, которые выдержат проверку в судебном заседании.
Для оценки недвижимости и движимого имущества в целях наследства осмотр, как правило, не требуется. Ретроспективная оценка выполняется на дату смерти собственника по документам и данным рынка. Если объект оценки не был изменён и документы содержат достаточно информации для идентификации, оценщик раскрывает соответствующие допущения в отчёте.
Согласно ФСО № 9, при оценке для целей залога обязательно определяется рыночная стоимость. При наличии соответствующих требований в задании на оценку дополнительно может определяться ликвидационная стоимость. Конкретный состав видов стоимости согласовывается с залогодержателем. При заключении договора заказчик может сообщить оценщику о существующем или потенциальном залогодержателе.
Если кадастровая стоимость объекта завышена, отчёт о рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости служит основанием для её оспаривания в суде или комиссии. Оценка при оценке объекта в предположении изменения текущего использования должна учитывать все затраты, необходимые для реализации альтернативного использования. Снижение кадастровой стоимости позволяет уменьшить налог на имущество.
Базовый пакет для недвижимости: документ о праве собственности (выписка из ЕГРН или правоустанавливающий документ), паспорт заказчика, технические характеристики объекта. Для ипотеки и банка дополнительно потребуется план помещения или поэтажный план. Для наследства — свидетельство о смерти. Точный перечень зависит от цели оценки и уточняется при первом обращении.
Да, для оценки недвижимости по требованиям Сбербанка и Домклик. Отчёт составляется в соответствии с ФЗ № 135 и ФСО № 9. Оценщики компании состоят в СРО, ответственность застрахована. Подробнее — в разделе оценка для Сбера.
Задание на оценку — обязательный документ, который формируется при заключении договора на проведение оценки. В нём указываются: объект оценки, цель, вид определяемой стоимости, дата оценки, допущения и ограничивающие условия. Задание является частью договора между заказчиком и оценщиком. Допущения, используемые при проведении оценки, должны быть согласованы всеми сторонами.
«Март-Оценка» выполняет независимую оценку для всех целей: банка и ипотеки, суда, нотариуса, наследства, продажи, раздела имущества и других задач. Оценщики компании имеют квалификационные аттестаты, состоят в СРО, ответственность застрахована. Отчёты принимаются банками, судами и нотариусами. Выберите нужный сценарий в карточках выше или звоните для уточнения.
