Снижение кадастровой стоимости в Самарской области в 2026 году: действует статья 22, а не 22.1
В 2026 году у собственников недвижимости в Самарской области возник важный практический вопрос: по какой процедуре уменьшать кадастровую стоимость до рыночной — по статье 22 или по статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»? Ответ напрямую влияет на то, куда и с какими документами обращаться, и как правильно подготовиться к процедуре оспаривания кадастровой стоимости.
Что изменилось: почему статья 22.1 не действует автоматически
Ранее предполагалось, что после 1 января 2026 года регионы автоматически перейдут на новый порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной по статье 22.1. Однако законодательство было скорректировано.
Федеральный закон от 28.12.2025 № 513-ФЗ изменил переходные положения: из статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ исключена конструкция автоматического завершения переходного периода. Теперь высший исполнительный орган субъекта Российской Федерации вправе принять решение о дате перехода к статье 22.1, но такой переход не происходит сам по себе — он требует специального регионального акта.
Действующая редакция статьи 6 Закона № 269-ФЗ прямо устанавливает:
- До дня, указанного в решении субъекта, статья 22.1 в этом субъекте не применяется
- С указанной даты начинает применяться статья 22.1 и перестаёт применяться статья 22
- Заявления, поданные до такой даты, рассматриваются по старому порядку — по статье 22
Как работает статья 22: порядок снижения кадастровой стоимости
По статье 22 Закона № 237-ФЗ собственник или иное заинтересованное лицо вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости, если считает, что она превышает рыночную. Механизм следующий:
Оценщик определяет рыночную стоимость объекта на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость. Отчёт составляется в форме электронного документа.
По статье 22 предварительное обращение в комиссию для последующей подачи иска в суд не является обязательным. Собственник вправе сразу обратиться с административным исковым заявлением.
Комиссия или суд рассматривают заявление и представленный отчёт об оценке. При положительном решении кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной, определённой в отчёте.
Изменённая кадастровая стоимость применяется для расчёта налога на имущество и земельного налога с 1 января того года, в котором подано заявление, если иное не установлено законом.
Сравнение статьи 22 и статьи 22.1
Два порядка существенно различаются по механизму и процедурным требованиям. Понимание этих различий важно для правильного выбора стратегии:
| Параметр | Статья 22 (действует в Самарской области) | Статья 22.1 (требует регионального акта) |
|---|---|---|
| Куда обращаться | В комиссию (если создана) или сразу в суд | В бюджетное учреждение, проводившее оценку |
| Досудебный порядок | Необязателен: можно сразу в суд | Сначала — в бюджетное учреждение, затем при несогласии — в суд |
| Основание | Отчёт об оценке рыночной стоимости | Заявление с приложением отчёта об оценке |
| Дата оценки в отчёте | Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость | Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость |
| Действует в Самарской области в 2026 году | Да | Только после специального регионального акта |
По каким объектам можно снизить кадастровую стоимость
Процедура по статье 22 применяется к любым объектам недвижимости, кадастровая стоимость которых превышает рыночную. ООО «Март-Оценка» готовит отчёты об оценке рыночной стоимости для оспаривания по следующим видам объектов:
Какой отчёт нужен для оспаривания кадастровой стоимости
Основанием для снижения кадастровой стоимости по статье 22 является отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. К отчёту предъявляется ряд обязательных требований:
- Дата оценки — отчёт должен быть составлен на дату, по состоянию на которую определена оспариваемая кадастровая стоимость, а не на текущую дату
- Форма документа — отчёт составляется в форме электронного документа, подписанного квалифицированной электронной подписью оценщика
- Членство в СРО — оценщик должен являться членом саморегулируемой организации оценщиков и иметь действующий полис страхования ответственности
- Соответствие стандартам — отчёт должен соответствовать требованиям Федерального закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки
- Рыночный анализ — отчёт должен содержать анализ рынка, обоснование выбранных методов и сравнимые аналоги сделок
Экономический эффект от снижения кадастровой стоимости
Снижение кадастровой стоимости непосредственно влияет на размер обязательных платежей. Для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, владеющих коммерческой недвижимостью, налоговый эффект может быть весьма значительным.
| Тип налога | Кто платит | База для расчёта | Эффект от снижения |
|---|---|---|---|
| Земельный налог | Собственники земельных участков (физ. лица, организации) | Кадастровая стоимость участка | Снижение налога пропорционально снижению стоимости |
| Налог на имущество организаций | Юридические лица (по объектам, облагаемым по кадастровой стоимости) | Кадастровая стоимость здания, помещения | Снижение налога начиная с 1 января года подачи заявления |
| Налог на имущество физических лиц | Физические лица — собственники квартир, домов, гаражей | Кадастровая стоимость объекта | Снижение налога с года подачи заявления |
| Арендная плата за муниципальное имущество | Арендаторы муниципальных объектов (если ставка привязана к КС) | Кадастровая стоимость | Снижение арендной платы при пересчёте ставки |
Стоимость и сроки подготовки отчёта
Стоимость отчёта об оценке для оспаривания кадастровой стоимости определяется индивидуально. Она зависит от типа объекта, его площади и местоположения, даты оценки и сложности рыночного анализа. Цена фиксируется до начала работ. Полный прайс-лист доступен на сайте.
Для уточнения стоимости и сроков направьте запрос на mart-ozenka@yandex.ru с указанием адреса и кадастрового номера объекта или позвоните по телефону +7 (846) 922-99-51.
Вопросы и ответы
При отсутствии специального решения Правительства Самарской области о переходе к статье 22.1 применяется статья 22 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». На апрель 2026 года такое решение в Самарской области не принято, поэтому действует порядок по статье 22: обращение в комиссию или сразу в суд с отчётом об оценке рыночной стоимости.
Нет. После изменений, внесённых Федеральным законом от 28.12.2025 № 513-ФЗ, автоматический переход к статье 22.1 устранён из законодательства. Для перехода требуется специальный региональный акт — решение высшего исполнительного органа субъекта с указанием конкретной даты. До принятия такого решения в Самарской области применяется статья 22.
Да. По статье 22 предварительное обращение в комиссию не является обязательным условием для подачи административного искового заявления в суд. Собственник вправе выбрать путь: либо сначала в комиссию (если она создана в регионе), либо напрямую в суд. Комиссионный путь может быть быстрее и дешевле, однако при отказе комиссии остаётся возможность обратиться в суд.
Нужен отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в форме электронного документа, составленный на дату, по состоянию на которую определена оспариваемая кадастровая стоимость. Отчёт должен соответствовать требованиям Федерального закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки. Оценщик должен быть членом СРО с действующим страховым полисом. ООО «Март-Оценка» готовит такие отчёты в соответствии со всеми требованиями.
По общему правилу изменённая кадастровая стоимость применяется для расчёта налогов с 1 января того года, в котором подано заявление об оспаривании. Это означает, что даже если решение принято в конце года, налоговый перерасчёт производится за весь год с 1 января. Именно поэтому не стоит откладывать обращение: чем раньше подано заявление, тем больший период будет охвачен пересчётом.
Как правило, оспаривание оправдано, когда кадастровая стоимость объекта превышает рыночную на 20% и более. Наибольший эффект достигается для коммерческой недвижимости с высокими налоговыми ставками: торговых объектов, офисных центров, производственных и складских помещений, а также крупных земельных участков. По жилой недвижимости (квартиры, дома) оспаривание также возможно, но экономический эффект, как правило, меньше. ООО «Март-Оценка» проводит предварительный анализ перспективы бесплатно.
В Самарской области в 2026 году собственникам не нужно ждать запуска статьи 22.1 — специального регионального акта о переходе к ней не принято. Для снижения кадастровой стоимости любого объекта недвижимости до рыночной применяется судебный или комиссионный порядок по статье 22 Закона № 237-ФЗ. ООО «Март-Оценка» готовит отчёты об оценке рыночной стоимости для оспаривания кадастровой стоимости в Самаре и Самарской области по всем видам объектов: земельным участкам, коммерческим помещениям, зданиям, жилым домам и квартирам.
Позвоните по телефону +7 (846) 922-99-51 или напишите на mart-ozenka@yandex.ru — мы проверим вашу кадастровую стоимость, оценим рыночные ориентиры и сообщим о перспективах обращения в суд или комиссию.
