Как оценивать коммерческую недвижимость

Под коммерческой недвижимостью понимаются объекты, которые используются для коммерческих целей, приносящих доход при ведении бизнеса. Данные объекты не предназначены для жилья и используются для ведения и обслуживания бизнеса. Под коммерческой недвижимостью понимаются объекты, которые используются для коммерческих целей, приносящих доход при ведении бизнеса. Данные объекты не предназначены для жилья и используются для ведения и обслуживания бизнеса.

В крупных городах, как Самара, на коммерческую недвижимость формируется стабильный, устойчивый, спрос, с тенденцией к постоянному росту. Для того, чтобы выявить оптимальный вариант использования, а также получить информацию о его стоимости, доходности и ликвидности, проводится независимая оценка коммерческой недвижимости.

Объекты оценки коммерческой недвижимости:

• Торговая недвижимость: магазины, торговые и развлекательные молы, ларьки, помещения свободного назначения, пригодные для ведения продаж.
• Офисная недвижимость: бизнес-центры различных классов, административные здания, помещения свободного назначения, пригодные для использования в качестве офиса и соответствующие нормам законодательства, применимых к данным типам помещений.
• Складская недвижимость: современные складские комплексы высокого класса, ангары, помещения в нежилых зданиях, которые могут быть переоборудованы под складские цели.
• Производственная недвижимость: заводы, цеха, производственные помещения в комплексах нежилых зданий.
• Гостиничная недвижимость: хостелы, отели, пансионаты, санатории и дома отдыха. Иные объекты к ним можно отнести автомойки, клиники, салоны красоты, аэропорты, вокзалы и пр.

Когда требуется оценка коммерческой недвижимости

Рыночная оценка позволяет определить его реальную цену, сделать выводы об интересе участников рынка к объекту и возможностях его использования. Нормы действующего законодательства предусматривают проведение оценки в случаях:

1. При совершении сделки с имуществом, принадлежащего РФ и прочего гос.имущества, при приватизации гос.имущества с целью выкупа, при продаже для расчета госпошлины, передаче в аренду. В этих случаях оценка недвижимости необходима для минимизации фиктивных сделок с коммерческой недвижимости по заниженной стоимости при выкупе, и завышенной стоимости отдавая объект оценки в залог.
2. Оценка коммерческой недвижимости при внесении в уставный капитал компании. Для увеличения уставного капитала, обеспечивая интересы акционеров в случае банкротства предприятия.
3. При использовании недвижимости в качестве залога. Оценка коммерческой недвижимости позволяет определить сумму залога в банк, данная оценка недвижимости позволяет банкам снизить риски при выдаче кредита под залог имущества, путем реализации залогов.
4. При возникновении споров об объекте оценки. Когда несколько сторон претендуют на один и тот же объект, который не представляется возможным физически разделить, в целях компенсации имущественного ущерба необходимо определить денежный эквивалент имущества, чтобы стороны имели возможность получить компенсацию своей части имущества.
5. При ипотечном кредитовании. Каждый объект, находящийся в залоге у банка, должен быть оценен. Это необходимо для того, чтобы банк имел гарантию возможности вернуть кредитные средства путем реализации заложенного имущества, а также для расчета суммы, которую банк может выдать под данный объект.
6. При составлении брачных договоров, судебных процессов при разводе. Размер денежной суммы, подлежащей выплате одной из сторон, определяется исходя из отчета об оценке.
7. При изъятии недвижимости у организации для нужд гoсударства. Когда объект необходимо использовать для нужд государства или сносом его при реконструкции, собственнику подлежит выплата в размере рыночной стоимости его объекта. Оценщики получившие квалификационный аттестат по оценке недвижимости, имеют право провести оценку недвижимости и дать заключение о стоимости, подлежащего изъятию.
8. Для судебных процессов. При решении имущественных споров судья опирается на объективные данные оценщиков, что позволяет максимально не предвзято и точно определить размер компенсации или долей сторон.
9. Для определения кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость позволяет определить, во сколько тот или иной объект оценивает государство.
10. При ликвидации или банкротстве собственника объекта. В данном случае, без оценки невозможно рассчитать сумму списываемой задолженности.

Для объективной и качественной оценки объекта, требуется детальное исследование функциональных характеристик, анализ его локации и транспортной доступности, проверка инженерных сетей и коммуникаций, а также их мощностей, учет уровня качества отделки.

Исходя из целей и задач оценки, специалист выбирает метод оценки, который позволяет наиболее грамотно и достоверно учесть все значимые критерии. Иногда, необходимо использовать все методы: сравнительный, затратный и доходный. Одновременное использование всех подходов отнимает больше времени, зато позволяет провести более детальный анализ.

Сравнительный подход хорошо подходит для типовых объектов, которым можно с легкостью подобрать аналоги, в том числе, в том же районе. Для применения данного подхода необходимо иметь доступ к данным о продаже объектов со схожими критериями. Оценщик сравнивает объект с аналогами и вносит корректировки для учета всех различающихся характеристик. Этот подход не рекомендуется использовать при оценке уникальных, не типовых объектов и имущества, расположенного в районах, где нет объектов, схожих с оцениваемым.

Затратный метод направлен на оценку технических расходов, которые понесет инвестор при необходимости построить самостоятельно объект, аналогичный оцениваемому. Данный подход широко используется при оценке недостроенных объектов, специализированного имущества (котельные, проходные).

При оценке недвижимости, приносящей доход от арендных отношений, применим доходный подход. В данном случае стоимость коммерческого объекта определяется исходя из наличия данных об уровне прогнозируемых доходов и расходов.