Снижение кадастровой стоимости

Для установления кадастровой стоимости в размере рыночной офиса, торгового помещения, земельного участка, специалист имеющий допуск (квалификационный аттестат по оценке недвижимости) должен проводить оценку рыночной стоимости на дату в прошлом с учетом требований ФСО.

Кадастровая стоимость - это значение рыночной стоимости объекта недвижимости, определенная методами неточной массовой оценки, не учитывающий индивидуальные параметры вашей собственности и их индивидуальные параметры и характеристики, как технические так географические. Рыночная стоимость недвижимости, в отличие от цены на рыке недвижимости, определяется из цены присутствующих объектов недвижимости на открытом рынке недвижимости.

Массовая оценка кадастровой стоимости состоит из следующих этапов:

1. заключение договора на проведение кадастровой оценки;
2. сбор и анализ информации о рынке недвижимости объектов, с обоснованием выбора видов моделей;
3. определение факторов влияющих на ценообразование и сбор информации об их значениях;
4. группировка объектов по типам и назначению;
5. построение моделей оценки и анализа ее качества;
6. расчет рыночной стоимости группы объектов;
7. составление отчета об оценке земельных участков и объектов.

В большинстве случаев оценщики используют для расчета кадастровой стоимости методику, утвержденную Минэкономразвития РФ в 2014 году. На начало 2023 года полностью обновили базу методики расчета. В дальнейшем, согласно положениям законодательства, ожидается изменение кадастровой стоимости в обязательном порядке 1 раз в 5 лет. Для городов, имеющие статус федерального значения,, пересмотр цены осуществляется не реже 1 раза в 3 года (для Москвы допускается не реже 1 раза в 2 года). 

   Выбор модели построения расчетов, подходов и методов должен быть обоснованным.

Важно
Методы массовой оценки не учитывают виды прав и обременения на объектах.

Для приведения кадастровой стоимости недвижимости в соответствие с рыночной, необходимо заказать отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости на ту дату, когда проводилась кадастровая оценка. Для этого нужно в ближайшем МФЦ заказать выписку ЕГРН о кадастровой стоимости на текущую дату. Если стоимость объекта недвижимости расходится с оспариваемой более чем на 30%, целесообразней делать акцент на оспаривание кадастровой стоимости в судебном порядке, формально подав в комиссию и получив отказ (только для юридических лиц).

В 2018 году были введены поправки, предусматривающие оспаривание кадастровой стоимости, а также возможность вернуть уплаченные налоги за последние 3 года. 

Существует два варианта решения проблемы по приведению кадастровой стоимости к рыночной:
1. Обращение в Росреестр. Подаете заявление в Комиссию по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости. Уполномоченные лица кадастровой комиссии проводят анализ предоставленного отчета об оценке и выносят решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной или об отказе.
2. Обращение в областной суд. Вы вправе обратиться в суд, предоставив отчет об оценке рыночной стоимости на дату проведения кадастровой оценки (из выписки о кадастровой стоимости), минуя обращение в Комиссию Росреестра. Судья запрашивает данные у кадастровой палаты, на основании чего была проведена система оценки недвижимости по кадастру.

Досудебный порядок оспаривания кадастровой оценки.

Для этого необходимо обратиться в специальную комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. Если в кадастре некорректно указаны неверные технические данные и они использованы в оценке, необходимо обратиться с заявлением в кадастровую палату об обнаружении технической ошибки. Заявление в комиссию можно подать в течение пяти лет с даты внесения в кадастр оспариваемой стоимости, если за это время не будет проведена новая переоценка.

Если в комиссии в удовлетворении заявления отказали, обращайтесь в суд.

Особенности перерасчёта кадастровой стоимости

Начиная с 2020 года внесены поправки в кадастровые и налоговые законы России, где говорится, что в дальнейшем пересмотр кадастровой цены допускается только за 3 истекших года. Это правило было введено в соответствии с требованиями налогового законодательства России. За иные периоды кадастровая стоимость не будет пересматриваться в силу закона.
Для пересмотра кадастровой оценки от заявителя потребуются правоустанавливающие документы на недвижимость, выписка из ЕГРН (отдельно на строение, отдельно на земельный участок). Примерный срок пересмотра кадастровой цены занимает до 30 календарных дней. В ряде случаев, при наличии особых нюансов, пересмотр цены может быть продлен до 2 календарных месяцев. Экспертное заключение о новой кадастровой стоимости принимают как представители Комиссии Росреестра, так и судебные инстанции, рассматривающие ваше дело, по существу. Только квалифицированный эксперт вправе дать общую и индивидуальную оценку предмету спора – цене по кадастровой недвижимости

Предлагаем ознакомиться с дополнительным материалом: "Оспаривание кадастровой стоимости"