Те кто сталкивался с приобретением квартиры в кредит (ипотеку) уже знают, а тем кто планирует покупку, будет полезно узнать об оценке недвижимости независимой экспертизой. Итак, в чём же она заключается и какие цели преследует.
Собственник, желающий продать свою недвижимость, как правило, указывает ту цену, которую диктует рынок или чувство личной наживы человека. В случае, если процесс продажи затягивается продавец может скинуть цену или же изначально поставить её ниже уровня среднего значения, если деньги нужны прямо сейчас. Из выше сказанного можно сделать вывод, что цену на недвижимость устанавливает сам рынок и какая-либо оценка здесь ни к чему.
У кредитной организации мнение совсем иное. Банк, прежде всего, заботится о собственной финансовой безопасности. И как без этого, ведь есть вероятность того, что не чистые на руку граждане, вступив в преступный сговор, реализуют свою квартиру по завышенной цене. А в случае возникновения каких-либо проблем при погашении выданного займа, кредитной организации придётся реализовать недвижимость, цена которой должна погасить имеющийся долг.
Таким образом, независимая экспертная оценка необходима только в случае если недвижимость покупается с участием кредитной организации. При этом сотрудник экспертной фирмы не только оценивает непосредственно само жильё, но и с юридической точки зрения проверяет легальность имеющихся на квартиру документов. Именно по результатам такой работы банк принимает решение о сумме предоставляемого займа. Заявленная стоимость приобретаемого объекта, за которую продавец хочет реализовать свою квартиру для банка не имеет никакого значения.
Можно сделать вывод, что на практике имеются два различных понятия – это цена недвижимости и её стоимость. Получается то, что мы видим в объявлении от продавца называется стоимостью, а цифра, указанная в отчёте экспертной организации – это реальная цена.
Поговорим о самой экспертизе. На практике используется три метода оценки. Так называемый затратный, сравнительный и доходный.
Метод затратной оценки предпочтительно используется без учета стоимости недвижимости на рынке. Учету в таком случае подлежат все финансовые затраты, которые понес застройщик при возведении жилья. Это и стоимость участка, и стоимость стройматериалов, затраты на оплату аренды техники, зарплата рабочих, юридическое сопровождение строительства и сдачи объекта. Этим методом оценки пользуется бюро технической инвентаризации.
Метод сравнительной оценки основывается на стоимости сделок с похожими объектами недвижимости. Речь не идёт о полностью идентичных квартирах – для оценки экспертные организации используют различные поправочные коэффициенты. При этом в данном методе учитывается не рыночная стоимость недвижимости, а реальные цены, за которые похожие объекты были реализованы.
Использование доходного метода используется при оценке коммерческой недвижимости и заключается в определении размера прибыли, которую может принести аренда объекта.
В итоге оценка стоимости квартиры для кредитной организации сводится к расчёту рыночной и ликвидационной стоимости.