Собственники недвижимости, имеющие достаточно веские основания для пересчета кадастровой стоимости, вправе добиться пересмотра этого важнейшего показателя. Как узнать, во сколько оценен объект, какие основания нужны для пересмотра, каков порядок и сроки оспаривания?
Общие понятия
Кадастровой называют стоимость, установленную в результате государственной оценки объекта недвижимости и зафиксированную в гос. кадастре. Оценка недвижимых объектов регламентируется Законом РФ № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и проводится специалистами, прошедшими соответствующую подготовку и имеющими лицензию (Закон РФ «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ).
Эквивалент объекта в денежном выражении используется при налогообложении, а также служит ориентиром при совершении различных сделок, как купля-продажа, аренда, мена, залог и пр. Кадастровая стоимость в идеале должна соответствовать рыночной, но практика подтверждает наличие существенных расхождений.
Завышенная величина ведет к финансовым потерям собственника, вынужденного платить неоправданно высокий налог на имущество. Учитывая устойчивую тенденцию к росту цен, кадастровая стоимость подлежит периодическому пересмотру. Обновления информации о цене каждого объекта должны осуществляться не реже, чем через каждые 5 лет.
Как узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости
Этот важнейший показатель по вашей квартире, даче, земельному участку и пр. объектах можно узнать, обратившись в один из органов:
- Росреестр;
- Кадастровую палату.
Внимание! Выписка из кадастрового паспорта будет содержать наиболее актуальную информацию. Заявку можно подать в гос. орган при личном посещении или онлайн, а также через МФЦ. Услуга по выдаче выписки осуществляется платно: оплатить следует госпошлину. Для физ. лица госпошлина составляет 400 руб. (если выписка нужна в бумажном виде) или 250 руб., если документ требуется в электронном виде.
Для оформления заявки необходимо предъявить такие документы:
- Гражданский паспорт заявителя;
- правоустанавливающие бумаги на объект;
- тех. паспорт.
Важно! Выписку из ЕГРН истребовать и получить имеет право любой гражданин, а не только собственник или совладелец.
Основания для пересмотра кадастровой стоимости
Показатель цены, зафиксированной в ЕГРН, не всегда совпадает с реальной стоимостью. Заподозрив необоснованно завышенную цену своей недвижимости, собственнику следует заказать рыночную оценку компетентному оценщику-эксперту. Если сумма рыночной стоимости в заключении эксперта окажется ниже на 30% и более, тогда есть смысл бороться за пересмотр стоимости, зафиксированной в базе Росреестра.
Основаниями для корректировки кадастровой стоимости объекта могут быть приняты такие факторы (п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28):
- Недочеты или ошибки при выборе методики расчета кадастровой стоимости;
- наличие индивидуальных характеристик объекта, не учтенных в момент проведения гос. оценки недвижимости – расположение, целевое назначение, аварийное состояние, год постройки и пр.
Это значит, что завышение гос. оценки необходимо правильно аргументировать: не всякое падение рыночной стоимости объекта или снижение спроса на данный вид недвижимости будет сочтено законным основанием для пересмотра показателя стоимости объекта.
Внимание! Не будут приняты к пересмотру обращения жителей тех регионов, в которых пока что налогообложение производится на основании инвентаризационной стоимости.
Куда обращаться
За решением вопроса о пересмотре цены объекта, фигурирующей в базе Росреестра, можно обращаться в такие органы:
- Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
- судебные инстанции.
Следует отметить, что для физических лиц досудебный порядок урегулирования спора обязательным не является.
Необходимые документы
Обращение предусматривает приложение пакета документов. Важно! Бремя сбора документальных доказательств возлагается на самого заявителя (ч. 5 ст. 247 КАС РФ). Для начала резонно получить подтверждение наличия оснований для пересмотра цены объекта.
Реализовать это свое право собственник недвижимости может, подав заявление заказчику работ. Данные заказчика имеются в местном Управлении Росреестра. Суть заявления – получение сведений о расчете кадастровой стоимости конкретного объекта. Обращение физ. лица должно быть рассмотрено на протяжении 7 дней и подготовлен ответ, составленный совместно силами заказчика и органа, осуществлявшего расчеты.
Базовый список документов включает:
- заявление на пересмотр стоимости;
- паспорт заявителя;
- выписку из ЕГРН;
- подтверждение недостоверности данных, на основании которых устанавливалась кадастровая цена объекта;
- отчет о рыночной стоимости;
- правоустанавливающие бумаги на недвижимость.
Без документов заявление в работу принято не будет.
Внимание! Чтобы оценочные суммы были сопоставимы, рыночная цена должна быть определена на момент расчета кадастровой стоимости.
Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости
При каждом Управлении Росреестра создана и действует специальная административная Комиссия, рассматривающая подобные заявления. Вариант обращения в такую комиссию предпочтительнее судебных разборок по следующим причинам:
- Требуются минимальные финансовые вложения;
- результат будет известен в короткие сроки;
- в случае отрицательного вердикта комиссии есть шанс скорректировать цифру стоимости недвижимости в судебном порядке.
Подавший обращение владелец в течение 7 дней получит уведомление о том, что его бумаги приняты в работу. Комиссия вправе запрашивать в гос. органах нужную информацию и привлекать исполнителя гос. оценки, а также эксперта, выдавшего заключение о рыночной стоимости. Получив все интересующие материалы, комиссия принимает решение - удовлетворить заявление физ. лица или отказать. Решение принимается по итогам голосования членами комиссии.
О результатах предпринятых комиссией шагов собственник будет поставлен в известность в любом случае. Если большинством голосов комиссия решит дать добро на пересмотр кадастровой стоимости, тогда в 5-дневный срок направляются об этом письма в территориальные органы:
- Росреестр;
- в орган, осуществляющий регистрацию прав собственности.
Заключение комиссии послужит основанием для корректировки информации в базе данных касательно конкретного объекта с даты, указанной в письме. Новая, скорректированная сумма цены объекта будет учитываться при налогообложении с 1 января года, в котором собственник обращался за пересмотром, но не ранее даты внесения в реестр изменений. Если заявитель не удовлетворен и считает, что его права как собственника ущемлены, он вправе обратиться в суд.
Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости
Физ. лица вправе сами выбирать, каким способом добиться снижения этого важнейшего показателя, причем для этой категории собственников досудебный порядок не является обязательным и не служит альтернативным вариантом: возможно миновать обращение в Комиссию и сразу направиться в суд. Не получив желаемого через обращение в комиссии, владелец недвижимости также может подать иск в суд и оспорить не удовлетворивший его вердикт. Судебный порядок регламентируется гл. 25 КАС РФ.
Подача искового заявления сопровождается приложением документов такого характера (ст. 246 КАС РФ):
- квитанции об оплате госпошлины;
- выписку из ЕГРН;
- правоустанавливающие бумаги на объект;
- документы, подтверждающие завышение кадастровой стоимости, включенной в ЕГРН;
- отчет оценщика о рыночной стоимости недвижимости;
- решение комиссии (если таковое было);
- бумаги, удостоверяющие статус адвоката, предоставляющего интересы истца;
- подтверждение получения копий документов всеми участниками процесса.
Как правило, по требованию суда назначается проведение независимой экспертизы для установления максимально точной рыночной стоимости объекта, для чего привлекаются проверенные специалисты-оценщики, на которых не сможет повлиять ни истец, ни иной заинтересованный участник. Именно на основании заключения независимой экспертизы будет основываться вердикт административного суда.
Важно! Завышенный размер налога на недвижимость, уже уплаченный собственником, ранее налогоплательщику обратно не возвращался даже при условии признания судом ошибки в расчетах. Вступивший в силу с 3 августа 2018 г. Закон РФ 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации» позволяет собственнику вернуть переплату по имущественному налогу за 3 года при подаче искового заявления в суд с 1 января 2019 года, если будет подтверждено наличие недочетов при расчете кадастровой стоимости.
Сроки и стоимость проведения процедуры
Админ. комиссия рассматривает обращение в течение 30 дней. Затраты на оспаривание кадастровой стоимости включают оплату стоимости выписки из ЕГРН в размере 400 руб. и сумму, истраченную на ксерокопирование документов. Рыночная оценка недвижимости колеблется по цене от 15 тыс. руб. до 30 тыс. руб., в зависимости от характера, особенностей и величины объекта недвижимости, а также на какую дату нужно делать независимую оценку рыночной стоимости, так как чем раньше дата, тем сложней искать актуальные аналоги для проведения оценки. Так как оценка для снижения кадастровой стоимости является ретроспективной, т.е. на дату в прошлом..
Судебное разбирательство потребует гораздо больше времени. Так, длительность процесса составляет 2 месяца, но если случай окажется сложным, срок может быть продлен на еще 1 мес. (ст. 141 КАС РФ). Кроме тех же средств, которые будут истрачены заявителем при обращении в комиссию, истец должен будет оплатить:
- госпошлину 300 руб.;
- рыночная оценка для оспаривания кадастровой стоимости– остается, так как она не меняется, единственное суд попросит подготовить 5 дисков с копиями отчетов;
- стоимость составления искового заявления – 2-3 тыс. руб.;
- представительство юристом интересов истца в суде – 15-30 тыс. руб.
Внимание! Начинать тяжбу по пересмотру кадастровой стоимости собственник вправе на протяжении 5 лет с момента ее установления. После планового перерасчета этого показателя обращение станет невозможным.
Имущественный налог рассчитывают, исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Если этот показатель превышает реальную цену более чем на 30% (а часто даже в разы), тогда следует обратиться за пересмотром суммы, зафиксированной в ЕГРН. Снизить показатель можно только при наличии ошибок в процессе определении кадастровой стоимости или неучтенных особенностей объекта недвижимости.Заказать оценку недвижимости для снижения кадастровой стоимости, или комплекс услуг по оспариванию кадастровой стоимости можно по телефону 8-927-90-65-556 Галина Владимировна.
В случае завышения кадастровой стоимости более чем на 10 процентов, предлагаем ознакомиться с дополнительным материалом: "Оценка недвижимости", "Порядок взыскания налога"